Cat costa o casa in 2011 – Scenarii posibile

Procesul de decizie în cazul construcției unei case este lung și complicat. Gândul construcției unei case trebuie mai întâi să încolțească în minte după care urmează o perioadă de căutări mai mult sau mai puțin alerte. În timpul acesteia se decide cumpărarea sau construcția casei, se estimează costul aproximativ și se investighează modalitățile de a face rost de banii necesari.

O parte a deciziei este legată de momentul construcției. Construiesc acum, mai târziu sau închiriez?

Alegere complicată care depinde atât de spiritul celor ce iau această hotărâre cât și de piața imobiliară din momentul respectiv. În cele ce urmează încerc să te ajut imaginând trei scenarii posibile în viitorul foarte apropiat.

Trebuie să atrag atenția că absolut nimeni nu are cum să ghicească viitorul oricât de specialist ar fi. Presupunând că cineva ar ști cu exactitate ce se va întâmplă cu piața imobiliară, care dintre scenarii este cel mai probabil, nu ți-ar spune. Ar vinde informația aceasta pe bani grei. Nici eu nu am pretenția că știu care dintre variantele de mai jos este mai plauzibilă. Analizez variantele și îți dau posibilitatea de a decide singur.

Variante 1 – Prețurile construcțiilor scad în continuare

Cererea și oferta guvernează orice piață concurențială. Cum cererea de case a continuat să scadă în 2009 și 2010 au scăzut încet, încet prețurile unor materiale de construcție, prețurile manoperei, taxele notariale, proiectarea….cam toate costurile…

Este această scădere reală? Având în vedere că euro-lei mediu în 2010 este cu 14% mai mare decât același curs mediu în 2008 orice scădere sub 14% este de fapt o creștere iar în cazul în care auzim la televizor că un anume preț a scăzut cu 20% înseamna de fapt că a scăzut cu maxim 6%.

Deși prețul caselor este evident mai mic și în mod clar este mai ieftin să îți construiești aceiași casă acum față de 2008 în cele mai multe cazuri prețurile fluturate prin ziare sau pe la televizor compară mere cu pere. Evident că o casă mai mică costa mai puțin. În 2011 casele scoase la vânzare sunt mai mici și au mai puține extravaganțe incluse (4 băi….garaj subteran….etc.) decât aveau în 2008. E o schimbare bună pentru toată lumea.

Dacă prețurile caselor vor continua să scadă este foarte probabil să nu o facă în salturi mari și violente. Să vedem faptele:

• Băncile au probleme peste tot în lume și creditarea este și va fi din ce în ce mai restrictivă. Este posibil ca bancherii să fie nevoiți să execute noi datornici.
• Piața noastră este foarte mică și dacă vor exista interese să se scadă prețurile pentru a cumpăra apoi ieftin întreaga țară este foarte ușor să se realizeze asta.
• Ca trendul să se schimbe este necesară o schimbare majoră în modul de gândire al cumpărătorilor și nu sunt semne că o astfel de schimbare are loc.

Stoparea scăderii prețurilor caselor se va petrece când masa populației care își permite o casă va începe să se teamă că dacă mai așteaptă înainte de a începe să își construiască atunci prețurile vor creste.

Va fi o campanie mediatică puternică ce va explica tuturor că am ieșit din criza și că prețurile vor exploda de la o zi la alta. Campania va fi condusă probabil de aceiași oameni care la intrarea în criză au lansat o campanie asemănătoare care explică tuturor exact contrariul. Despre respectivii am citit apoi că au cumpărat zeci de case, spații comerciale și de birouri.

Este posibil ca până apare o astfel de campanie sau până un eveniment extern sau intern ne va da tuturor un optimism exagerat să nu se inverseze trendul de scădere al prețurilor construcțiilor.

Varianta 2 – Prețurile construcțiilor stagnează

Să vedem faptele:

• Atât prețurile materialelor de construcție cât și ale manoperei au tot scăzut iar scăderi vertiginoase nu am mai avut de foarte mult timp.
• Piața este blocata. Cumpărătorii au convingerea că se poate mai ieftin iar vânzătorii nu vor să vândă în pierdere sau cu marja infimă de profit. Deblocarea implică ca una dintre parți să cedeze.
• Cei mai multi dezvoltatori care nu au avut o situație financiară sănătoasă au dat deja faliment.
• Pe media de vehiculează și vești bune cum ar fi un reating de țară mai bun, terminarea crizei, etc. dar și vești rele cum ar fi Grecia, Italia, conducerea țarii, etc. În situații ambigue cel mai adesea lucrurile nu evoluează în nici o direcție.
• Scăderile salariale s-au oprit și deși unele sectoare raportează creșteri nu se poate vorbi de o creștere generală a veniturilor.

Situația stagnării prețurilor este foarte posibilă deoarece este foarte puțin probabil să se tracă de la scădere la creștere brusc și fără o perioadă reală de consolidare. Cât va dura această perioadă și dacă nu cumva suntem deja în ea este o discuție foarte lungă.

Varianta 3 – Prețurile construcțiilor cresc

Să vedem faptele:

•  Cum reating-ul de țară a crescut și mai ales cum sunt numeroase piețe mai puțin atractive decât România este posibil ca brusc să ne trezim cu valuri de bani venind spre piața imobiliară romanească
• Este probabil ca cei ce au avut bani în perioada crizei și au acumulat proprietăți să vrea să își marcheze profitul și pentru asta să inițieze o campanie prin care să ne convingă pe toți că trebuie neapărat să investim azi în piața imobiliară pentru că altfel vom pierde trenul. Dacă campania este bine făcută și credibilă prețurile vor exploda.
• Preturile crescute ale combustibililor pot genera creșteri de preț pentru materiale de construcție și deci creșteri ale prețurilor de construcție ale caselor. Nu cred că astfel de creșteri vor duce la mari diferențe de preț dar pot modifica percepția cumpărătorilor și asta va duce imediat la creșterea accelerată a prețurilor caselor.

Mărirea prețurilor caselor se va petrece inevitabil. Nu știu însă să îți spun dacă se întâmplă în 2011, în 2012 sau mai târziu.

După părerea mea cea mai puțin probabilă este varianta 1 – scăderea preturilor.

Un investitor deștept sau orice gospodar inteligent își face iarna car și vara sanie. Cu grijă și cu răbdare dacă cumperi sau construiești când celorlați le este frică vei obține un profit extrem e bun sau o casă foarte ieftină.